深圳风采市政设施有限公司:【資訊】房企東莞炒地王:入市價格普遍不達預期 周邊二手房一夜加價30萬

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近期,記者走訪發現,近兩年東莞高價拍出的“地王”項目已相繼入市,在市場供需不平衡之下,不少項目的入市價格高企,也有部分“折本”出貨。而支撐這些地王項目的,有不少是深圳客戶。

本報記者/鐘廣蓮/童?;?深圳報道

深圳市天健地產集團有限公司(簡稱“天健”)以1.87萬元/平方米的樓面單價拿下東莞萬江勝利社區一商住地塊不久,李先生(化名)將自己正在掛牌出售的一套二手房單價上調了3000元/平方米,總價提高了30萬元。

李先生正在出售的住宅是位于東莞“金地外灘8號”一套99平方米的三房戶型,該小區緊鄰日前天健拍下的“地王”。10月初,李先生委托房產中介機構掛牌出售該套房屋,開價2.5萬元/平方米。在得知旁邊的商住用地拍出了1.87萬元/平方米的樓面價后,李先生便提高了報價?!暗饒強櫚乜⑼瓿?,到時候又能漲一波,所以我現在不著急賣?!?

“今年東莞連續拍出了幾塊高價地后,這些業主的心態就提高了?!敝薪槿嗽蔽飩悖ɑ└嫠摺噸泄ā芳欽?,如果不是著急出手,現在很多業主都還想把價格再往上抬一抬。

近期,記者走訪發現,近兩年東莞高價拍出的“地王”項目已相繼入市,在市場供需不平衡之下,不少項目的入市價格高企,也有部分“折本”出貨。而支撐這些地王項目的,有不少是深圳客戶。

新盤去化良好 售價不達預期

事實上,受拍地影響的不僅僅是二手房市場。近兩年來東莞刷新樓面價的“地王”頻出,在今年相繼入市。但是受限價影響,售價普遍低于預期。

今年5月一項目開盤,推出3棟住宅樓和4棟商務公寓。內場銷售人員小劉(化名)告訴記者,截至8月底,不到3個月時間,推出的3棟住宅樓已售罄?!罷饈鞘狀臥詼改玫亟ㄉ璧南钅?,要打開東莞市場,所以賣的價格比較低?!?

據介紹,該項目首次推出的住宅樓銷售單價在2.2萬~2.4萬元/平方米。9月推出最后一棟住宅樓,銷售價格達到2.5萬~2.7萬元/平方米。整個項目的銷售均價為2.5萬元左右。除去建設、融資、發債等成本,僅以其2.04萬元/平方米的拿地成本來看,銷售溢價僅22%左右。

此前,小劉表示,受旁邊地塊的影響,最后一棟住宅樓的銷售價格有望往上提。小劉提到的“旁邊地塊”指的是2016年9月某房企以2.5萬元/平方米的樓面價拍下的商住用地。記者走訪發現,目前該項目還在建設中。

2018年萬科企業股份有限公司(簡稱“萬科”)旗下項目公司聯合中交地產股份有限公司(以下簡稱“中交”)、廣東中天實業投資集團有限公司(以下簡稱“中天”)以大約1.7萬元/平方米的樓面價奪得東莞鳳崗一宗地,建成“鳳崗四季花城”項目。該項目分為別墅和洋房,今年5月別墅開盤,7月份推出洋房。洋房的銷售價格在2.8萬元~3.2萬元/平方米。

根據現場銷售人員的描述,該樓盤的成交熱度極高?!暗諞歡案脹瞥隼淳吐敉炅?,有些客戶沒搶到,就把名額轉移到下一棟去?!?

與臨深片區相比,東莞城區“地王”項目的去化情況似乎更勝一籌。

2018年6月,首鑄一號(東莞)房地產有限公司拿下東莞南城一宗地,可售樓面價約為1.7萬元/平方米,還附加“自持面積20%+自持年限不低于5年”的條件。并聯合萬科、中交、中天等開發商開發建設了“萬科首鑄翡翠東望”項目,項目分為洋房和別墅。2018年年底開盤的別墅已售罄。洋房近期開盤,備案價格達到3.1萬元/平方米。目前9、10、11棟已售罄,剩余7棟和8棟還有少量存貨。但并非所有的“地王”項目都能一帆風順。

在取得黃江地塊之前,2016年8月,一央企就競得了樟木頭鎮樟羅社區一宗地,樓面價超過1.3萬元/平方米,成為樟木頭地王。

現場銷售人員介紹,去年該項目的部分公寓已經出售,今年4月推出住宅,住宅樓的備案均價在2.1萬元/平方米左右。記者走訪發現,各項折扣下來,該樓盤目前的銷售均價為1.8萬元/平方米左右,比備案價低了平均2000元/平方米左右。除去建設、融資、發債等成本,僅以其1.3萬元/平方米的拿地成本來看,銷售溢價為38%左右。

一位不愿具名的業內人士告訴記者,由于每個公司的拿地、發債、建設等成本差別很大,因此不同的樓盤項目盈利有著巨大差距。但是一般來說,都會接近拿地價的兩倍?!跋衷詼復蟛糠值贗蹕钅康氖奐勖饗允遣淮鐫て詰??!?

有另外一名房地產業內人士表示,一般樓盤的售價要比所有成本如融資、發債、拿地、建設等加起來高20%,開發商才算真正盈利。

記者梳理發現,銷售價格達到拿地樓面價兩倍的地王項目僅寥寥幾個。

違規銷售尋盈利空間

為了尋求更大的利潤空間,不少樓盤項目花招百出。尤其是成本較高的“地王”項目。

【資訊】房企東莞炒地王:入市價格普遍不達預期 周邊二手房一夜加價30萬

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